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白姐整年正版四不像,今期白姐正版四不像,白姐四不像必中一肖图阅读分享:商业地产-潜在的优质产业

时间:2017-01-04      来源:白姐整年正版四不像上海白姐整年正版四不像,今期白姐正版四不像,白姐四不像必中一肖图集团

商业地产:潜在的优质产业

/约翰·萨鲁塔里

 

俗话说,藏起一件东西最好的方法就是让它看起来平淡无奇。在美国,有这样一个产业——商业地产,就完美地印证了这句格言。

 

然而,当今的我们正被这样一个隐藏起来的产业所创造出来的巨大经济效益团团围住——美国有成千上万座办公建筑,每一天都会容纳上百万人,相关雇员更是将其人生中的大半时光都消耗在这里。

 

除了这些之外,建筑环境则鲜有人关注——直到某一天电梯发生故障、餐厅水管渗漏或建筑供暖系统需要例行检修。

 

这种认知上的缺乏极大程度上来源于日常工作生活的不断重复。在美国的职场文化中,办公建筑和办公室是我们每日前往并在那里为美国经济创造价值的地方,这种概念可以说根深蒂固。作为日常工作的终点站,这种身份夺去了商业地产自身的光彩。进而,我们便忽视了这样一个事实:当我们自以为“夜以继日”地为国家经济创造巨大价值的同时,也有一群专业的地产管理和运营职员同样“夜以继日”地维持商业建筑的正常运转,并为我们提供基本的“创造经济价值”工作的支持服务。

 

事实上,商业地产是一个巨大的产业,从规模上来说,这个产业甚至可以和航空运输业、保险业和家具用品行业比肩。根据国际建筑业主与管理者协会(BOMA)全美91个地方协会的统计,全美范围内的商业地产和政府下辖的办公建筑共计提供实际岗位175万余个。

 

虽然经常是身居幕后,但是这些岗位(包括建设前岗位、建设中岗位、日常运营岗位和资产物业维护岗位等)都关乎着面积高达105亿平方英尺(约合9.755亿平方米)的商业建筑在整个生命周期内的兴盛和繁荣。总而言之,2015年,这一巨大经济引擎带动的运营成本金额高达891亿美元,比2014年康涅狄格州首府哈特福特市整年的GDP总值还要高出许多。

 

隐藏:澄静如水;波动:涟漪如水

随后,这高达891亿美元的影响便进入经济循环,并通过涟漪效应对商业地产行业范畴之外的经济结构带来巨大的影响——从地方披萨加盟店的建立到地区性熟食店的开张,繁荣的商业地产行业为建筑物资设备供应支持行业和储备行业带来了空前的发展。

 

涟漪效应还直接和间接地促成了工作岗位数目 数目的巨大增长,并且,得到提升的个人收入也成为刺激将来 温和消费和经济增长的重要因素。最后,2015年商业建筑运营和维护资本支出为GDP创造了高达2,350亿美元的份额。简而言之,根据美国经济分析局的数据:建筑运营支出每产生1美元,美国经济即增长2.64美元,这也揭示出商业地产成为“潜在产业”的原因。

 

另外,这891亿美元的经济效应还带来了674亿美元的个人收入总值(该收入包括商业地产行业岗位带来的直接收入,以及商业地产的繁荣带来的周边辐射行业的共同繁荣——例如消费产品和支持服务等带来的间接收入)。从国家层面来说,商业地产的年均运营支出具有极高的经济累积效应,地产资本每支出1美元,则带来0.76美元的个人收入。这些全新的、得到大幅提升的个人收入还会为当地和国家税务带来直接的收益。

 

 

言归正传

这并非浅尝辄止的研究。这些商业地产运营产生的资本支出可以说支持着整个美国办公建筑市场的生命线——租户,以及能够想象到的所有纵向市场的参与者。无论是仅有2人组成的起跑公司还是国家级、世界级企业,商业地产的效益影响着身处其中的千千万万个人。我们不能忽视办公建筑运营这一重要的工作,正如美国的办公经济不能停滞一样。BOMA成员在美国市场中所占面积约为105亿平方英尺的办公空间刚好为今天的美国经济提供了大展身手的巨大舞台。要知道,大部分GRP(区域生产总值)都是从这些高产办公场所的每日工作中产生并累积而成的。

 

事实上,BOMA成员下辖办公面积的租赁率为85%,员工密度则为190平方英尺/人。如此算来,2015年BOMA成员下辖办公建筑为4,690万名员工提供了岗位实体支持,这个数目 数目相当于全美范围内在BOMA办公建筑中工作的员工总数的三分之一!此外,每名员工创造的年均GDP为109,332美元。如此算来,这些员工整年创造的GRP总值高达5.13万亿美元,相当于去年美国整年经济总量的28.9%。

 

美国的内在经济

作为民族产业,商业地产看起来似乎平淡无奇。然而,日常的忽视并没有影响其作为主要国家经济活动所带来的岗位供给和个人收入提升等重要作用。

 

即便是在经济收缩期,建筑运营为当地、州和国家带来的经济效益也能保持稳固 ,并在经济扩张期实现飞速发展。并且,商业地产不仅能够在建设期产生相当的经济效益,当建筑建成之后,随着建筑运营资本支出和建筑相关科目的不断增加,商业地产可以在全寿命时间范围内不断地为经济带来巨大积极效应——通过提供全新工作岗位为周边带来活力、提升个人收入水平并经年(无论年头好坏)提供巨大的GDP、GRP和税收效益。对于商业领军者和政府官员来说,商业地产带来的上述诸多效益也是十分重要的,这证明了其所在或下辖社区、商业区在竞争持续激烈的国际经济市场中所占有的重要战略地位。

 

最后,我们可以看到这样一个画面:商业地产正以极其宽广、深远和积极的方式不断地带来全国范围的经济增长。从许多方面来说,商业地产确实像是一个将自己隐藏起来的行业,但是,这并不影响它的强大——无论如何,它都代表着纷繁复杂的美国经济矩阵的绝大部分。

 

说起来,办公建筑不仅是员工赖以生存的摇篮,更是“美国”去上班并创造经济价值的地方。

 

约翰·萨鲁塔里(John Salustri),萨鲁塔里内容解决方案公司(Salustri Content Solutions,位于纽约市东诺斯波特区)执行主编,GlobeSt.com网站的创始人,曾任Real Estate论坛编辑。

 

本文由国际建筑业主与管理者协会(BOMA中国)特别供稿

翻译/南天

原载于《现代物业·设施管理》2016年第9期

 

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